前有学校，后有居民区，左有写字楼，右有地铁！”这样的餐饮店铺，你选不选？
但如果学校是封闭式；居民楼是老年人为主的回迁楼；写字楼的出口在另一条街；而地铁马上就要开始长达三年的修建。
这样的商铺，你还敢要么？
一
致死率”90%，选址成开店头号大敌！
选址，是餐饮创业者的头等大事，也是“头号大敌”。
据数据统计，近90%餐饮店铺的“死因”都是选址出了问题。
对肯德基、星巴克这样的大品牌来说，因自身基量庞大，资金雄厚，所以还能接受偶然的“出错”。
但对于中小创业者而言，一旦选址失败，辛苦攒下的几十万创业基金将全部付诸东流，他们很难承担得起这种失败。
案例1：临街“黄金”商铺，经营半年惨遭拆迁
有一位面馆老板，在创业之初，他认为自己租到了“黄金”商铺。
这是一家临街商铺，人流量非常不错，并且营业面积、租金都非常适合开面馆。
此外，店门口距离马路还有240米宽的路面，因此有足够的停车位，并且晚间还可以放些桌子，做夜市生意。
这位老板找到“黄金商铺”后，迅速签订了合同，并投入了大量的资金进行装修和采买设备。
店铺营业后，生意蒸蒸日上，但好景不长，仅仅半年，这家店就被迫歇业。
原来，这片区域早就被国家纳入了拆迁范围，因此这位面馆老板被迫停止营业，受到了非常大的经济损失。
案例分析：
当下，因市政规划变动导致创业者出现重大损失的案例时有发生。
案例中的面馆老板就是因为没有实现调查清楚，导致投入重金装修后，却无奈拆迁。
此外，这类市政改造导致商户生意出现波动的情况下，国家、省、市对如何补偿商户尚无明确规定，国家也没有出台相关的补偿标准，没有什么先例可寻。
因此，如果选到一个“待拆迁”的店铺，非但不能成为“拆迁户”，反而所有的投入都将付诸东流。
案例2：餐厅客群与定位不符
有一位入行十几年的厨师，煎炒烹炸、各类菜式都得心应手。
出于对手艺的自信，他决定自己创业，开一家主打菜品精致的私房菜馆。
店铺选在了一所学校旁边，虽然没有停车场，但人流量不错，附近餐馆的生意都非常红火。
他心想：附近餐厅的生意都这么红火，凭我的手艺，生意一定比他们好！
但其实附近的餐厅都以小吃等低客单价的产品为主，适合消费能力较弱的学生消费。
这位厨师只考虑了产品，却没有考虑品牌和消费人群的定位是否一致。
因此仅仅营业了2个月的时间，他的餐厅就因为没有生意关门了。
案例分析：
有很多创业者都陷入了一个误区：别人生意火，我的生意也能火。
在上述案例中，这位厨师选择的商区客流虽然不错，但与自身的餐厅定位却并不相符。
以学生为主体的客流消费能力较弱，所以在这类商圈中开店，客单价应该较低；如果想在这类商圈中开消费较高的餐厅，应考虑到是否有停车场，可以让离得较远的“有钱人”赶来吃饭。
二
麦当劳、星巴克等品牌的4大主流选址模型
究竟如何才能突破选址难题？
当下，选址已经从“经验时代”转向了“数据时代”，麦当劳、星巴克等连锁企业已经整理出了一套最为“高效”的选址方法。
笔者为您进行了详细整理，总结出了当下几大主流的选址模型：
麦当劳：选址5原则
作为一家历时64年的老牌跨国餐饮连锁品牌，麦当劳已经在全世界开店超过3万家，他们总结的“麦当劳选址5原则”，一直被业界视为选址的标杆。
每家麦当劳的店招都非常明显
原则1：针对目标消费群体（精准）
麦当劳的经营定位于年轻人、儿童和家人，在选址时必须充分考虑到这些人经常出没的地方或繁华闹市、人潮涌动的地方。
原则2：着眼于现在和未来（拒绝动迁、老化商圈）
麦当劳选址要求20年不变。
每个选址最终确定都要有3至6个月的考察，考察重点在于看其是否与城市规划发展相符合，是否会出现市政动迁和周边动迁，是否会进入城市规划红线。
进入红线坚决不碰，老化商圈内坚决不设点，纯住宅区原则上也不设点。
原则3：店面醒目（选在一楼临街店）
选址一定要在一楼临街店堂，有透明落地玻璃窗。
这是为了让路过的行人感受到麦当劳的文化氛围，体现其经营宗旨：清洁卫生，方便安全，物有所值。
当劳门店大多临街，有透明落地玻璃窗，给人清洁卫生的感觉
原则4：不急于求成（控制租金成本）
黄金地段的租金往往过高，当房东给出的租金超过投资心理价位时，麦当劳一般不急于求成，而是先放下，去开发其他门店，用其他门店的成功去影响房东。
原则5：优势互动（选择知名商圈）
麦当劳往往选择品牌知名度和信誉度较高的购物中心或者知名百货企业来开店中店，这样既可以带来客源，又吸引逛商场的顾客到麦当劳就餐。
肯德基：选址4步法
如今，肯德基已经在中国拥有5000多家店，其门店将一、二、三线城市全部贯穿。
和麦当劳类似，肯德基也大多选择临街店铺，并大量采用透明落地玻璃
麦当劳的“选址5原则”之间相互独立，而肯德基采用的是“选址4步法”，这4步逐层递进，是一套非常规范的选址评估流程。
第一步：拟定策略（抉择开发程度）
肯德基的开发人员要对市场做长达三年期的开发计划，并对预定开设的市场区域及发展地点，做出详细评估。
评估内容包括对地区性开发和单店开发的抉择，进行市场布局；以及对目标市场的开店规模和投资做出规划和预估。
第二步：商圈分级
拟定开发策略后，选址人员将对商圈进行分级和评估。
商圈可划分为一级商圈、二级商圈和三级商圈，肯德基选址大多选择一级和二级商圈。
第三步：商圈选择（品牌与商圈调性是否相符）
在对商圈进行划定评级后，发展部人员开始规划将在哪些商圈内开店，主要选址目标是哪些。
而餐饮品牌的市场定位不同，商圈的选择也就不同。
在选择商圈的标准上，肯德基既考虑自身的市场（包括目标消费者/价格等）定位，更考虑该商圈的稳定度和成熟度。
孩子是肯德基的一大消费群体，所以肯德基很多选择开在学校附近
第四步：店址评估（细化选择）
选择店址就是要确定该商圈内最主要的集客点，因此，集客点的选择也影响到商圈的选择。
因为一个商圈有没有主要集客点是这个商圈成熟度的重要标志。
在一个成熟的商圈或有发展潜力的商圈内的店址是否有很大的集客点，肯德基通过候选店址门前的人流量统计即可作出评估。
真功夫：五不做原则
真功夫是中国快餐行业前5强中唯一的中国品牌，如今拥有近600家门店、2万余名员工。
真功夫在选址上，有“五不做”原则。
一不做：不是大型商圈的中心位置不做；
二不做：没有充足的客流量不做；
三不做：相对封闭的二层楼层不做；
四不做：户外无独立醒目的广告招牌不做；
五不做：得不到房东和当地主管部门支持不做。
星巴克：选址6关键
星巴克作为全球最大的咖啡连锁品牌，如今在中国160个城市已经开设了超4000家门店。
在选址上，星巴克总结了6大关键点：
1.注重有效客流，找到聚客点
星巴克在选定商圈后，会测算有效客流，确定主要流动线，选择聚客点，把聚客点相隔不远的位置作为门店选址的地方。
因为在客流的主要流动线上，意味着单位时间里经过的客流量最大；处于聚客点的位置，说明人群会在这里聚集驻足停留。
2.明确目标客户，以中高收入人群为主
星巴克在中国大陆的消费对象定位是追求品味、时尚的中高收入人群，综合群体年龄段大概在16岁到45岁。
只有一个区域的消费群体的消费实力和生活品位符合星巴克的定位，星巴克才会根据选址的具体要求进行进一步考察。
3.重视可视性，橱窗就是最好的招牌
店招和橱窗对门店招来客人和营收增长点非常重要。
虽然星巴克目前的品牌知名度较高，但咖啡行业竞争非常激烈，要保持这样的优势，品牌的展示度非常重要，良好的可视性则是品牌的有利展示。
星巴克的店招都非常明显
4.注重交通便利性，有流量才有更多的销售机会
交通便利和店址的可达性，是消费者选择的重要条件。
停车位多少、商圈辐射多大面积、辐射面积内有多少停车位，这些问题考虑的目的是增加客人进店率。
5.集中式开店，降低配送成本
星巴克初创时，曾经在同一条街上、面对面开了两家门店，这是一般连锁企业的禁忌。
从成本的角度思考，可以通过增加门店数量降低物流成本。
从竞争角度思考，在优质消费力集中区域开店，可独享市场，排斥竞争对手。
6.开店的成熟环境很重要，能给星巴克带来长期稳定的收益
成熟稳定的商业环境可以使门店产生稳定收益，以保证企业收益的增长性和稳定性。
星巴克也曾因为市政规划变动而“翻车”：
因某城市政府的招商引资，星巴克在该城开了一家门店，前两年营收非常好，但第三年的时候领导班子换届，对城市重新规划，导致门店门口要修地铁，顾客只能从通道进店，门店营收大跌。
由于地铁建设要5年才能完成，这家门店成为星巴克在中国唯一一家以近期亏损的方式进行经营的门店，星巴克总部一度考虑是否要将店关掉。
星巴克高层在复盘时，他们表示：“如果我们晚2-3年再进入这个商圈可能就能规避掉这个问题，情愿租金高一点都无所谓。”
结语：
选址是开店创业的重中之重，直接决定着一家店的“生死成败”。
上文中，我们为您剖析了知名品牌如何选址，我们可以看到他们共同强调的观点：
商区评级如何、调性是否相符、商圈是否稳定、店招是否醒目、租金成本如何、聚客店在哪......
中小企业在选址时，没有肯德基、麦当劳那么强大的实力，很难抢到知名商区最核心的商铺。
但我们可以效仿成熟品牌的选址思路，让自己在开店的路上少走弯路
